تخت‌گاز شورای عالی شهرسازی در جاده جهش قیمت مسکن
تورم ۳۷.۵ درصدی مسکن در شهریور ۱۴۰۴، نشانه تداوم بحران در بازاری است که ریشه آن بیش از هر چیز در سیاست‌های محدودساز شورای عالی شهرسازی نهفته است. مصوباتی چون «ممنوعیت افزایش محدوده شهری» با قفل‌کردن عرضه زمین، شهرداری‌ها را به تراکم‌فروشی و مردم را به حاشیه‌نشینی سوق داده است.
طبق گزارش مرکز آمار، در یک‌سال منتهی به شهریور ۱۴۰۴، بخش مسکن تورمی معادل ۳۷٫۵ درصد را تجربه کرده است. این رقم نشان می‌دهد گرانی مسکن نه نتیجه جهش‌های ناگهانی، بلکه حاصل فشار مداوم سیاست‌های ساختاری و تصمیمات نادرست نهادهای بالادستی است. در چنین فضایی، دولت با وجود در اختیار داشتن زمین‌های متعدد، به‌دلیل محدودیت‌های ناشی از مصوبات شورای عالی شهرسازی عملاً امکان توسعه متوازن شهری را ندارد.
محمد منان رئیسی، نماینده مجلس معتقد است سیاست‌های شورا به بن‌بست ساخت‌وساز دامن زده است. رئیسی در نیمه‌ی شهریور ماه در گفتگویی اعلام کرد: «وقتی سیاست زمین انقباضی می‌شود، نتیجه‌اش این است که تهران در میان پایتخت‌های جهان رتبه اول رشد قیمت مسکن را پیدا می‌کند.» به باور او، مصوباتی چون «ممنوعیت افزایش محدوده شهری» نه مانع سوداگری شده و نه بحران مسکن را کاهش داده؛ بلکه شهرداری‌ها را به تراکم‌فروشی و مردم را به حاشیه شهر رانده است.
وقتی محدودسازی به تراکم‌فروشی ختم می‌شود
مصوبه آبان ۱۳۷۸ شورای عالی شهرسازی مبنی بر ممنوعیت افزایش محدوده شهری، طی دو دهه گذشته یکی از مهم‌ترین عوامل فشار بر بازار زمین بوده است. با ثابت ماندن مرزهای شهر و رشد مداوم جمعیت، قیمت زمین و مسکن به‌طور طبیعی افزایش یافته و تراکم جمعیتی در طرح‌های جامع از حد استاندارد فراتر رفته است.
در تهران، آمارها نشان می‌دهد که میانگین تراکم جمعیت در مناطق مرکزی دو برابر ظرفیت مصوب طرح جامع است. این مسئله باعث افزایش بار ترافیکی، فرسودگی زیرساخت‌ها و کاهش کیفیت زندگی شهری شده است.
نمایندگان مجلس در همین رابطه می‌گویند شورا با بی‌توجهی به نیاز واقعی شهرها، شهرداری‌ها را به مسیر پرخطر تراکم‌فروشی سوق داده است. ولی‌الله بیاتی، نماینده تفرش، اوایل مهرماه در گفتگویی با خبرگزاری دانشجو صراحتاً تأکید کرده: «وقتی توسعه افقی ممنوع می‌شود، توسعه عمودی به اجبار اتفاق می‌افتد و آن‌وقت شهرها می‌شوند انبار جمعیت و برج.» او می‌افزاید که سیاست‌های شورا در عمل نه به حفظ زمین‌های کشاورزی کمک کرده و نه از نابسامانی بازار زمین کاسته است.
مصوبات شورا در تعارض با برنامه هفتم و نیاز ملی به مسکن
برنامه هفتم دولت را مکلف کرده سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی بسازد. اما به گفته منتقدان، بسیاری از مصوبات شورای عالی شهرسازی با این هدف در تضاد است. بیاتی در همین زمینه می‌گوید: «شورای عالی شهرسازی اجازه الحاق زمین و افزایش تراکم را نمی‌دهد و عملاً راه اجرای قانون برای تامین مسکن بسته شده است.»
از سوی دیگر، شورا با استناد به دغدغه‌های زیست‌محیطی و بحران آب، از گسترش محدوده‌های شهری جلوگیری کرده است. اما کارشناسان کشاورزی و منابع آب در جلسات مشورتی شورا هشدار داده‌اند که این نگاه ساده‌انگارانه است. به‌گفته آنان، ساخت مسکن در محدوده‌های جدید الزاماً به مصرف بیشتر آب منجر نمی‌شود، بلکه می‌تواند با طراحی هوشمند و الگوهای کم‌مصرف، به توزیع متوازن جمعیت کمک کند.
محمد منان رئیسی نیز در نطق اخیر خود در مجلس، عملکرد دبیرخانه شورا را در تضاد با رویکرد تولید مسکن دانست و گفت: «وقتی در تهران، زمین با تصمیم یک شورا قفل می‌شود، قیمت به‌صورت طبیعی جهش می‌کند؛ نتیجه سیاست‌های غلط همین است که مسکن از دسترس مردم خارج شده است.»
بازنگری در سیاست‌های شهری؛ شرط نجات از بحران مسکن
اکنون که تورم ۳۷ درصدی مسکن به یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های معیشتی کشور بدل شده، بازنگری در سیاست‌های شورای عالی شهرسازی ضرورتی انکارناپذیر است. نمایندگان مجلس معتقدند شورا باید از نگاه انقباضی فاصله گرفته و مصوبات خود را با واقعیت‌های جمعیتی، اقتصادی و برنامه هفتم توسعه منطبق سازد.
تغییر رویکرد از محدودسازی به توسعه متوازن، اصلاح مصوبه آبان ۱۳۷۸ و ایجاد انعطاف در تعیین محدوده‌های شهری می‌تواند مسیر جدیدی در سیاست‌گذاری مسکن بگشاید؛ مسیری که به‌جای فشار بر بافت‌های فرسوده و تراکم‌فروشی، به گسترش منطقی و کنترل‌شده شهرها منجر شود.
۲۲۳۲۲۳
